서울 민간 아파트 국민평형 평균 분양가가 넉 달 만에 20억원을 다시 넘어 1년 새 22.85% 올랐다

무슨 일인가

서울 민간 아파트의 국민평형(전용 84㎡) 평균 분양가가 다시 20억원을 넘어섰다. 분양평가 전문회사 리얼하우스가 한국부동산원 청약홈 자료를 분석한 결과, 2026년 9월 기준 서울 전용 84㎡ 평균 분양가는 20억63만원으로 전월(19억4433만원)보다 5630만원, 2.90% 올랐다.¹² 지난해 9월(16억2849만원)과 비교하면 1년 새 3억7214만원, 22.85% 상승한 수치다.²

서울 국민평형 평균 분양가는 올해 5월 21억3608만원으로 처음 20억원을 넘어섰고, 6~8월에는 19억원대로 내려왔다가 지난달 넉 달 만에 20억원대에 다시 진입했다.¹²

자세히

이 수치는 특정 월에 공급된 단지의 가격이 아니라 최근 12개월 분양가를 평균한 이동평균값이며, 전용면적을 기준으로 산출해 공급면적 기준인 주택도시보증공사(HUG) 통계와는 차이가 있다.²

서울 전용 59㎡ 평균 분양가도 15억9343만원으로 지난해 같은 달(12억1183만원)보다 3억8160만원, 31.49% 올라 84㎡보다 상승률이 8.64%포인트 높았다.² 현재 59㎡ 평균 분양가는 지난해 84㎡ 평균과 3506만원 차이밖에 나지 않는다.²

전국 전용 84㎡ 평균 분양가는 7억2290만원으로 지난해 같은 달보다 9.61% 올랐고, 서울은 전국 평균보다 12억7773만원 높은 약 2.77배 수준이다.² 지역별 국민평형 평균 분양가는 경기 9억1052만원, 부산 8억3148만원, 대구 7억8605만원, 인천 7억7336만원 순이다.²³

지난 4월 서초구 잠원동에서 공급된 오티에르 반포는 84㎡ 최고 분양가가 27억5650만원, 59㎡ 최고 분양가가 20억4610만원이었고, 84㎡A 일반공급 4가구에 3077명이 몰려 769.25대 1의 경쟁률을 기록했다.² 동작구 노량진동 라클라체 자이드파인은 84㎡ 최고 분양가 25억8510만원, 59㎡ 최고 분양가 22억880만원이었다.²

전국 민간 아파트의 전용면적 기준 ㎡당 평균 분양가는 870만6000원으로, 전월(862만3000원)보다 0.96%, 지난해 같은 기간(777만9000원)보다 11.93% 올라 7월의 종전 최고치(863만7000원)를 두 달 만에 넘어섰다.¹ 2024년 7월 ㎡당 750만원을 처음 넘은 뒤 800만원에 이르기까지 1년 4개월이 걸렸으나, 지난해 11월 800만원을 돌파한 뒤에는 약 석 달 만인 올해 2월 850만원을 넘어 상승 속도가 빨라졌다.¹⁴

지역별로는 광주가 ㎡당 860만원으로 전월 대비 8.52% 올라 상승률이 가장 높았는데, 북구 올 뉴 챔피언스시티 1차(3216가구)가 ㎡당 1014만원에 분양되며 평균을 끌어올렸다.¹ 9월 분양 단지 중 최고가는 경기 성남시 분당구 더샵 분당하이스트로 ㎡당 3365만원을 기록했고, 이는 2020년 이후 서울 외 지역 공급 아파트 가운데 가장 높은 수준이다.¹⁴

9월 전국 공급은 22개 단지 1만1554가구로 전월(8092가구)보다 42.8% 늘었지만 지난해 같은 기간(1만1822가구)보다는 2.3% 줄었다.¹ 수도권 공급은 경기 1937가구와 인천 35가구를 합쳐 1972가구로 전국의 17.1%에 그쳤고, 비수도권이 9582가구로 82.9%를 차지했다.¹

맥락과 왜 중요한가

분양가 상승의 배경으로 공사비 부담이 지목된다. 국토교통부는 9월 15일 분양가상한제 적용 주택의 기본형건축비를 직전 고시(7월 15일) 대비 4.07% 올린 정기고시를 발표했다. 16~25층 이하, 전용 60~85㎡ 기준 ㎡당 금액은 223만7000원에서 232만8000원으로 올랐고, 9월 15일 이후 입주자모집 승인을 신청하는 단지부터 적용된다.⁵ 인상 사유로는 공사 전 단계 안전투자 지원을 강화하는 정부 방침과 2026년 원가계산 간접공사비 적용기준 반영이 제시됐으며, 이에 따라 간접공사비가 60만4000원에서 66만3000원으로 9.77% 올랐다.⁵

김선아 리얼하우스 분양분석팀장은 기본형건축비가 올해 세 차례 인상되며 1년 새 7% 넘게 올랐고 건설공사비지수도 12개월 연속 상승해 공사비 부담이 계속 커지고 있다고 설명했다.¹⁴ 여기에 국제 원자재 가격의 불확실성까지 더해져 당분간 신규 아파트 분양가가 낮아지기는 쉽지 않을 것이라는 전망이다.¹⁴

남은 물음

리얼하우스의 집계는 12개월 이동평균이어서 특정 월의 고가 단지가 이후 열두 달의 평균을 끌어올리는 구조다.² 실제 분양가는 택지비와 가산비용 등을 함께 심의해 결정되므로 기본형건축비 인상폭이 그대로 분양가에 반영되는 것은 아니지만, 상한제 주택에는 추가 상승 요인이 된다.² 수도권 신규 공급이 전국의 17.1%에 그친 가운데 서울 신축 아파트 청약 비용이 어디까지 오를지는 앞으로의 공급 물량과 공사비 추이에 달려 있다.¹

참고한 곳

1. 글로벌이코노믹, 전국 아파트 분양가 두 달 만에 최고치 경신…서울 '국평' 다시 20억 대 - https://www.g-enews.com/article/Real-Estate/2026/10/2026100810180517302aa6f4cdad_1 ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹ ↩¹⁰ ↩¹¹

2. 뉴데일리경제, 서울 국평 분양가 20억 재돌파 … 59㎡도 16억 육박 - https://biz.newdaily.co.kr/site/data/html/2026/10/08/2026100800219.html ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹ ↩¹⁰ ↩¹¹ ↩¹²

3. 아시아투데이, 서울 민간 아파트 국평 분양가 '20억원' 재돌파…1년새 23% 뛰어 - https://www.asiatoday.co.kr/kn/view.php?key=20261008010002450 ↩

4. 서울경제, 서울 민간 아파트 '국평' 분양가 20억원 다시 넘어 - https://www.sedaily.com/article/20099555 ↩ ↩² ↩³ ↩⁴

5. 국토교통부(KDI 경제정보센터 게재), 분양가상한제 기본형건축비 9월 정기고시 - https://eiec.kdi.re.kr/policy/materialView.do?num=286786 ↩ ↩²